函館で土地探し｜新築住宅の土地を選ぶポイントと注意点、価格相場を徹底解説

 

函館で土地探しを始める前に整理すべきポイント

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函館で家を建てるための土地を探す前に、まずは基本情報を確認・整理しておく必要があります。

 

事前に押さえておくべきポイントは、以下のとおりです。

 

函館市の地域特性

函館で家を建てる際には、気候や住民の年齢層、自治体のサービスなどをチェックしましょう。

 

特に自治体のサービスは、家族構成や年齢によって必要なものが異なるため、注意が必要です。

 

【函館の天候】

函館エリアは、北海道の中でも積雪量が少なく、比較的穏やかな気候が特徴です。

 

年平均気温	1991〜2020年の平均：9.4℃ 2024年度の平均：11.0℃
日最高気温	1991〜2020年：25.9℃ 2024年度：32.2℃
日最低気温	1991〜2020年：-6.0℃ 2024年度：-10.4℃
年最深積雪	1991〜2020年の平均：45cm 2024年度の平均：53cm

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜分野｜市政・議会｜市の概要・統計｜函館市の概要、気象庁｜函館（渡島地方）平年値（年・月ごとの値）　主な要素〉

 

北海道内の他の地域と比べると積雪量は少なく、気温も安定している点は、函館で暮らすメリットの1つといえます。

 

【人口・年齢区分】

函館市も、北海道内の他の自治体と同様に人口減少が進んでおり、高齢化率※は37.8%で、全国平均29.3%・北海道平均33.3%を上回っています。

※高齢化率：総人口に対する65歳以上の人の割合

 

【総人口】 230,297人（2026年8月末時点）　→ 最も多かった1982年（321,835人）から約28.4%減で、1972年（235,774人）の水準   【年齢3区分別人口】 年少人口18,727人（8.1%） 生産年齢人口124,520人（54.1%） 老年人口87,050人（37.8%）

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜分野｜市政・議会｜市の概要・統計｜函館市の人口【住民基本台帳人口】〉

 

ただし、民間コンサルタント会社であるブランド総合研究所が毎年実施する「地域ブランド調査2025※」では、2024年に続き函館市が全国第1位を獲得していることから分かるように、函館市は全国的にも高い魅力を持つ都市として評価されています。

※2025年版は、全国から約3万人が回答し、調査対象1000市区町村に対して、20項目で魅力度をアンケート調査しています。

 

函館市では、市内に若い世代が希望する進学先や就職先が少なく、転出者数が転入者数を上回る事態を解決するために、「移住・定住の促進」「子ども・教育への支援」「しごとの創出」の３つを重点方針として取り組んでいます。

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜相談する｜函館の人口流出の原因について〉

 

【教育・医療機関】

函館市内には、60以上の幼稚園・認可保育所・認定こども園があり、待機児童数は0人を継続しています。

 

また、児童が高校を卒業するまで医療費は原則無料で、第2子以降の保育料ゼロ円や小学校入学祝い金10万円支給など、子育て世帯に嬉しい制度が充実している点もポイントです。

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜くらしのできごと｜子育て〉

 

医療機関も300以上と多く、病床数が100以上の施設は18施設、特別養護老人ホームや老人デイサービスなどの福祉施設は500施設以上あり、それぞれ、夜間対応できるところも少なくありません。

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜分野｜産業・しごと｜医薬・食品・生活衛生｜医療機関等一覧〉

 

そのため、函館市は子育て世帯から高齢者世帯まで、幅広い世代が暮らしやすい街といえます。

 

【交通アクセス・自家用車の必要性】

函館市の中心部は、路面電車（函館市電）や路線バスなどが充実していて、スーパーや病院、商店街が徒歩圏内にあるエリアも多いため、自家用車なしでの生活を実現できる可能性があります。

 

そのため、道外から移住してくる方など、雪道の運転が心配な方は、路面電車・路線バスのルート付近から土地を探しましょう。

 

函館駅周辺は住宅地が限られますが、西部地区や五稜郭地区、柏木町・深堀町のエリアは、徒歩や自転車での移動を組み合わせやすい街です。

 

中心部から離れたエリアに土地を探す場合や、市外までアクセスしたい場合は、自家用車がある生活を前提に土地を探してみてください。

 

郊外には、大型ショッピングモールやホームセンターがあり、函館市に近い北斗市や七飯町などには温泉地やレジャーが充実しているため、自家用車があると、休日のお出かけが充実します。

 

また、路線バスの中には本数が少ないルートもあるため、その場合も自家用車を持つことをご検討ください。

 

函館市内の土地（住宅地）価格相場

国土交通省が毎年公表する地価公示のデータによると、函館市内における住宅地の2026年平均価格が「約3.9万円／㎡（約13.0万円／坪）」、中央値の価格が「約4.1万円／㎡（約13.7万円／坪）」となっています。

 

50坪の土地を購入する場合、平均価格・中央値をもとに単純計算すると、50坪の土地は約650万～685万円※が目安となり、北海道内の主要都市と比較しても低い水準で、帯広市や江別市と同程度です。

 

※上記すべての金額は、「国土交通省｜令和８年地価公示｜人口10万以上の市の住宅地の平均価格等」のデータを基に、当社にて算定しており、実勢価格とは異なる場合があります。参考値としてご覧ください。

 

戸建住宅の建築費用相場

函館で土地を探す際には、土地の価格だけではなく住宅の建築費用も含めたトータルコストを把握し、そこから予算を決める必要があります。

 

土地に予算をかけすぎると、建物にかけられる費用が少なくなって要望を叶えられなかったり、住宅ローンの返済負担が大きくなったりするなどの事態になりかねないため、注意が必要です。

 

建設地を函館市内に限定した住宅の建築費用に関する公式データはありませんが、国土交通省の調査によると、北海道内における戸建住宅（木造・持ち家）の1㎡あたり工事費予定額は2025年の平均で「約26.8万円／㎡（約88.6万円／坪）」で、2026年7月の平均で「約28.8万円／㎡（約95.2万円／坪）」となりました。

※上記金額には、諸経費は含まれません。参考価格としてご覧ください。

〈出典：e-Stat統計で見る日本｜建築着工統計調査｜住宅着工統計｜2025年次｜表番号34 （新築住宅）利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額、e-Stat統計で見る日本｜建築着工統計調査｜住宅着工統計｜2026年7月次｜表番号34 （新築住宅）利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額〉

 

▶︎函館市の土地価格や住宅価格の詳細は「函館で平屋を新築するには？注文住宅の間取り・土地選び・費用・寒さ対策を解説」で紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

土地を探す際に重視する条件

土地を探す際には、「予算に合う価格か」「住みやすいエリアか」などの視点に加えて、ご自身が重視する条件を事前にリストアップしておくことも重要です。

 

主に以下の点について、ご家族で話し合い、考えを整理しておくことにより、土地探しをスムーズに進められます。

 

・土地の価格帯 ・希望するエリア ・土地の広さ ・土地の形状 ・土地の向き・前面道路がある方角 ・周囲の建物（用途・高さなど） ・周辺環境（騒音・交通量・治安・ごみ収集所の場所・公園までの距離など）

 

ご自身が土地・住まいに対して、「絶対に譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」を分けておくことも土地探しを進めるためのポイントです。

 

函館の土地探しで確認したい8つのポイント

〈関連ページ〉光とやさしさに包まれるナチュラルな家の施工事例（函館市 注文住宅・Ai-free）

函館で土地を探す際には、これから紹介する8つのポイントから候補を選んでみましょう。

 

①周辺環境・将来の暮らしやすさを確認する

まずは、家族構成・ライフスタイルに合わせて必要となる周辺環境・施設を確認するところから始めましょう。

 

学校・幼稚園・保育園やスーパー、病院などの日常生活に欠かせない施設に加えて、通勤・通学をする人がいる場合は、駅・バス停までのアクセスと路線の本数も重要なチェックポイントになります。

 

周辺環境を考える際に忘れてはいけないのが、今の生活だけではなく10年後・20年後の暮らしもイメージするという点です。

 

・通学や通勤がなくなった場合 ・車を運転するのが難しくなった場合 ・親と同居することになった場合 ・将来、売却や住み替えをすることになった場合

 

このようなさまざまなシチュエーションを踏まえて、住みたいエリアと候補の土地を選びましょう。

 

②土地の価格（坪単価）だけで決めない

家を建てるための土地を選ぶ際、土地の価格を建築費用と合わせて予算内に収めることは重要ですが、“安い土地”にはそれなりの理由があるケースも珍しくありません。

 

土地の価格が相場より安くても、地盤改良や造成、既存建物の解体などの費用がかかり、結局、予算オーバーになることも十分考えられます。

 

そのため、相場よりも安い土地を購入する場合は、「なぜ安いのか」を必ず確認し、土地の購入費用と住宅の建築費用以外にかかるコストも事前に確認することが重要です。

 

再建築不可※の土地や権利関係で問題がある土地、担保評価が低いと判断された土地、保留地※などは、購入資金の住宅ローン審査が通らない場合もありますので、ご注意ください。

※再建築不可：建築基準法第43条で定める接道義務（2m以上）を満たしていないなど、原則として建物を再建築できない土地

※保留地：土地区画整理事業において、換地として定められず、事業費などに充てるために売却される土地で、換地処分後に登記されるため、事業の進捗によっては登記簿がない場合がある

 

③ハザードマップで洪水・津波・高潮のリスクを確認する

安心して長く住める家を建てるためには、地域ごとの災害リスクをハザードマップで確認する必要があります。

 

函館市では、洪水・津波・高潮によって想定される被害をハザードマップで地域ごとに色分けして公開しています。

 

ハザードマップを確認すると、洪水・津波・高潮が発生した場合の浸水想定区域と想定浸水深を確認することが可能です。

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜組織・部署｜総務部｜災害対策課｜函館市防災ハザードマップWeb版について〉

 

ハザードマップを確認し、水害のリスクが低い土地を選ぶことも重要ですが、浸水想定区域内の土地でも、生活空間を2階以上に配置したり、基礎を通常より高くしたりするなどの工夫により、被害を最小限に抑えるという考え方もあります。

 

土地を選ぶ際には、災害リスクを把握した上で、土地の価格を正当に評価することも重要です。

 

④地盤の状態・液状化リスクを確認する

土地を選ぶ際には、地盤の状態（種類）と地震に伴う液状化リスクの確認も欠かせません。

 

液状化とは、砂質地盤が地震の揺れによって液体のようになり、建物が沈下する現象を指します。

 

液状化リスクは、函館市のハザードマップで確認でき、地盤の種類や特性は、国土地理院が運営するハザードマップポータルサイトである「重ねるハザードマップ」や、民間企業が運営する地盤検索データサービスで概略を事前に確認することが可能です。

 

〈引用：重ねるハザードマップ（ハザードマップポータルサイト）〉

 

購入を検討している土地が液状化リスクのあるエリアに含まれる場合は、家の建築費用に加えて、地盤改良の費用が発生する可能性があるため、そちらも踏まえた予算計画を検討しましょう。

 

⑤用途地域と建ぺい率・容積率を確認する

家を建てるための土地を探す際には、土地情報に書かれている用途地域・建ぺい率※・容積率を最初に確認しましょう。

※建ぺい率を「建蔽率」と表記する場合もあります。

 

売り出されている土地の大半は、用途地域と建ぺい率・容積率が設定されており、それによって建てられる建物の種類や大きさが異なります。

 

用途地域とは、都市の機能を「住居・商業・工業」などに分けて、人々が住みやすく、商業・工業の利便性を高めることを目的に、街を13種類に分けてそれぞれに建物の用途や形態を制限するためのルールです。

 

用途地域の区分は地方公共団体が都市計画に基づき決定し、それぞれの地域に関する建築制限は、建築基準法で定められています。

 

“閑静な住宅地”としてイメージされるのは、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域で、建ぺい率・容積率の上限は、以下の範囲で決められている地区が一般的です。

 

【建ぺい率】＝敷地面積に対する建築面積の割合	上限は「30,40,50,60％」のいずれか ↓ 函館市内の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域は「50%」で設定されている地域が多い
【容積率】＝敷地面積に対する延べ面積の割合	①「50,60,80,100,150,200％」のいずれか ②前面道路の幅員×4/10 ↓ ①と②で小さい方の数値がその土地の容積率上限 ↓ 函館市内の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域は「100%」で設定されている地域が多い

※上記は概略です。自治体によって設定される割合は異なり、条件によっては緩和措置が適用される場合もあります。詳しくは、不動産仲介業者や建築会社にご確認ください。

〈出典：国土交通省｜まちづくり建築規制・誘導等｜建築基準法（集団規定）の概要P.42〜49、函館市｜市政ポータルサイトTOP｜分野｜くらし｜住宅・土地｜用途地域と建蔽率・容積率〉

 

具体的に住みたいエリアが決まっていない場合は、市が公表する「都市計画図」を確認し、どこに住宅地があるかを確認することができます。

〈出典：函館市｜市政ポータルサイトTOP｜分野｜くらし｜住宅・土地｜用途地域と建蔽率・容積率｜都市計画図閲覧サービス（web）〉

 

 

⑥前面道路の位置・幅員と接道条件を確認する

購入したい土地の候補が見つかったら、前面道路の位置と幅員、敷地との接道条件を確認しましょう。

 

前面道路の幅員が4m未満の場合は、原則として、建物を道路境界線から一定距離セットバック（後退）しなければならず、敷地内で建物を建てられる範囲が制限される可能性があるため注意が必要です。

〈引用：国土交通省｜まちづくり建築規制・誘導等｜建築基準法（集団規定）の概要P.15〉

また、前面道路が私道の場合は、通行やライフラインの引き込み・掘削などに関する権利や承諾の有無を確認する必要があります。

 

一定の条件を満たす角地では、建ぺい率の上限が10%上乗せされる緩和措置を利用できる可能性がある点もポイントです。

〈出典：e-GOV法令検索｜建築基準法第53条第3項第2号〉

 

これらの法的なルールに加えて、道路の幅員や敷地との位置関係によって、駐車場の配置や車の出入りのしやすさが影響を受けるため、自家用車を所有する方は、その点も確認しましょう。

 

道路と敷地で高低差があると、造成費用が高くなる場合があるため、ご注意ください。

 

⑦土地の形状・高低差を確認する

土地の情報を見る際には、面積に加えて形状や周囲・敷地内の高低差も必ずご確認ください。

 

住宅用地の中には、土地の形状が不整形の土地や高低差・傾斜がある土地も含まれます。

 

また、土地の裏手が崖の場合や道路と敷地で高さが異なる場合は、敷地に擁壁が含まれるケースも珍しくありません。

 

このような土地は、配置計画が制限されたり建築工事の前に大掛かりな造成が必要になったりして、通常よりもコストがかかる可能性があります。

 

不整形地や傾斜地、擁壁のある土地は、相場より安く売り出されている場合が多いため、購入後にかかる費用も含めた検討が必要です。

 

⑧雪が降った場合の玄関までのアプローチをイメージする

函館は北海道の中でも積雪が少ない地域ではあるものの、年間で100日以上雪が降る年もあるため、最終的に購入する土地を選ぶ際には、雪が降った場合に道路や駐車場から玄関までのアプローチをイメージしてみましょう。

〈出典：気象庁｜函館（渡島地方）平年値（年・月ごとの値）　主な要素〉

 

車をどこに何台停めるかに加えて、敷地内に雪置き場（除雪スペース）を確保できるか、雪が降っても車から玄関までスムーズに移動できる経路を確保できるかなど、おおまかな建築プランを踏まえた検討が必要です。

 

車を日常的に使用する場合は、カーポートの設置もご検討ください。

 

 

土地探しをするときの注意点｜よくある失敗例と対策、後悔しない進め方

ブログやSNSを見ると、家を建てるために土地を探した方の中には、後悔・失敗したと感じる方を見かけます。

 

ここでは、土地探しの注意点とよくある失敗例を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

「土地が気に入ったからとりあえず先に買う」は危険

土地を探していると、「いい土地が見つかったから、売れてしまう前にとりあえず買っておこう」という気持ちになる方は珍しくありません。

 

確かに、条件の良い土地は、複数の方が購入を検討し、売り出してからすぐに売れてしまう場合があります。

 

しかし、いざ購入してから以下のような事態になる可能性があるため、注意が必要です。

 

「希望通りの大きさ・間取りの家が入らない」 「駐車場が足りない」 「建築費用と合わせると予算オーバーになった」 「想定以上に地盤改良に費用がかかった」 「建てようとしていた規格住宅が土地の形状に合わない」

 

これらの失敗を防ぐためには、土地を探す前に住まいに求める条件を整理しておき、候補の土地を見つけたら、すぐに理想と合うかどうか確認できるようにしておくことが大切です。

 

土地情報は「何が含まれるか・どのような状態か」を確認する

土地情報を見る際には、価格や形状・広さ、用途地域などの法的条件に加えて、「何が含まれるか・どのような状態か」も必ずチェックしましょう。

 

なぜなら、売り出されている住宅用地は更地だけではなく、既存住宅（古家）付きで解体から始めなくてはいけないものもあるためです。

 

また、売地・分譲地の中には、上下水道がまだ通っておらず、買主がその工事費用を負担しなくてはいけないものや、隣地との境界が未確定で別途測量が必要なものも稀にあります。

 

このような特殊な土地を購入すると、土地代や建築費用とは別途費用が発生するため、ご注意ください。

 

建築条件の有無を確認する

売地・分譲地の中には、建築条件付きの土地があります。

 

土地を購入後に家を建てる際、指定された建築会社と一定期間内に建築請負契約を締結することが条件となっている場合があるため、購入前には建築条件の有無を必ず確認しましょう。

 

自由設計の注文住宅や、特定の建築会社でないと建てられない規格住宅を希望する方、家のプランをじっくり検討して進めたい方は、建築条件付きの土地ではそれが叶わない可能性があります。

 

土地探しと住宅設計を分けて考えない

家を建てる際に最も重要なのは、土地探しと住宅設計と並行して進めることです。

 

土地の条件によって建てられる家のプランが異なり、予算計画を立てるためには土地の購入費用と住宅の建築費用の両方を把握しておかなくてはいけません。

 

そのため、土地探しと住宅設計を分けて考えず、候補の土地を選ぶ段階から建築会社にプラン相談することをおすすめします。

 

 

【FAQ】函館の土地探し・新築住宅に関する「よくある質問」

ここでは、函館の土地探しや新築住宅に関して、多くの方からいただくご質問を紹介します。

 

Q．函館市内で住むならどこがおすすめ？

A．家族構成やご予算によっておすすめのエリアは異なりますが、五稜郭エリア・湯の川エリア・桔梗町エリア・西部地区は、幅広い世代から注目されているエリアです。

 

それぞれのエリアには、以下のような特徴があります。

 

（エリア）	（主な特徴）
五稜郭エリア （大川町・本町・本通・富岡町など）	・商業施設や飲食店が充実していて、徒歩圏内で日常の買い物や外食に必要なものが揃いやすい ・緑地が多い ・路面電車の駅・路線バスのバス停が多い ・観光地として人気が高く、ハイシーズンには賑やかになる
湯の川エリア （赤坂町・旭岡町・高松町・広野町・湯川町など）	・温泉地として有名 ・医療施設や教育施設もあり、子育てしやすい環境が揃っている ・海が近く自然豊か ・路面電車や路線バスで函館駅や函館空港にアクセスしやすい
桔梗町エリア （石川町・吉川町・浅野町・美原1～5丁目・昭和町など）	・新興住宅地として開発が進んでおり、売りに出される住宅用地が多い ・広々とした土地が多く、比較的静か ・路面電車や路線バスで函館市の中心部にアクセスしやすい
西部地区 （末広町・大町など）	・歴史的な建造物が残り、景観が美しい ・情緒ある雰囲気で、比較的静か ・路面電車や路線バスのルートが充実している

 

「函館市内でどこが希望に合うエリアか分からない」という方は、地元に詳しい不動産仲介会社か建築会社に相談しましょう。

 

Q．平均的な住宅の広さは？3LDKだとどのくらいになる？

A．北海道内の戸建住宅（木造・持ち家）の平均延べ面積は「約117㎡（約35.4坪）※」です。3LDKの戸建住宅では「25〜35坪」の床面積が1つの目安になります。

（3LDKの床面積は、間取りや家族構成などによって異なります。）

※2026年7月の平均データ〈出典：e-Stat統計で見る日本｜建築着工統計調査｜住宅着工統計｜2026年7月次｜表番号34 （新築住宅）利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額〉

 

函館市内の住宅地では、建ぺい率50%・容積率100%で設定されている土地が大半であるため、床面積25〜35坪の家を建てるためには、以下の土地面積が必要になる計算です。

 

平屋：50〜70坪 総2階建て：25〜35坪 （この広さは、建ぺい率50％・容積率100％の土地で単純計算した場合で、緩和措置などを想定していません。参考値としてご覧ください。）

 

土地の面積には、建物のボリュームに加えて屋外の配置計画もかかわるため、駐車場や駐輪場、庭を広くしたい場合や、雪置き場を確保したい場合は、建ぺい率・容積率からだけでは必要な土地面積を導くことができません。

 

そのため、土地を探す際には、どのような家を建てたいかを事前に決めておきましょう。

 

Q．函館で家を建てる場合、注文住宅・規格住宅のどちらがいい？

A．注文住宅と規格住宅には、それぞれ強みがあるため、どちらが理想に近いか確認することが重要です。注文住宅・規格住宅の両方を手がける建築会社に相談すれば、ベストなプランを提案してもらえます。

 

注文住宅は、土地の条件に合わせて間取りや広さ、形状を調節しやすい一方で、規格住宅は、ある程度プランが決まっているため、土地との相性を事前に確認しなくてはいけません。

 

ただし、規格住宅は、注文住宅と比べて打ち合わせ期間を短縮しやすく、資材が決まっている分、コストを抑えながら、効率よく家づくりを進めやすい家を建てられます。

 

 

まとめ

 

函館で土地を探す際には、地域の特性や災害のリスク、地盤の状態に加えて、用途地域など法的なルールも含めた総合的な検討が求められます。

 

また、土地と建てたい住宅の相性もあるため、事前に住まいに求める条件をリストアップすることも重要です。

 

理想の家を建てられる土地かどうかを購入前に見極めたい方は、土地探しサポートをできる建築会社に相談しましょう。

 

ウィルは、函館エリアで注文住宅・規格住宅を数多く手がけており、土地探しから一貫してお客様をサポートしております。

 

函館市で「理想のマイホームを建てるのに適した土地を見つけたい」「スタイリッシュなデザイン住宅に興味がある」「高断熱住宅の費用相場を知りたい」という方は、ウィルにご相談ください。